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《通知》明确,在限购区域范围内2755:com-www:2755:com,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围;限购区内居民把房子出租备案或挂牌销售后2755:com-www:2755:com,不算持有套数等。这意味着广州率先对120平方米以上户型解除限购,允许“租一买一、挂一买一”。广州无疑成为一线城市首个按面积段划分限购范围的城市,为广州非户籍改善人群购买住房打开了通道。
为什么广州会取消大户型限购政策呢?58安居客研究院认为,从2023年8月份开始,改善性需求逐步增加,用户对该类产品的找房热度上升,120平方米以上产品的找房关注度比重持续增加。2024年2月份,120平方米以上住宅的找房热度占比达43%,为最近12个月以来最高值,找房热度环比上涨9%;120平方米及以下产品找房热度环比上涨6%。这主要是由于2023年8月广州“认房不认贷”政策的实施,为置换改善提供了空间,释放了市场一部分改善性需求。
58安居客研究院表示,今年第6周至第8周,连续三周广州楼市热度持续上升,第8周(2月19日至2月25日)达到今年以来峰值,与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。从具体项目来看,第8周热度涨幅较大的TOP3热门户型主要集中在三房和四房。其中,深业颐泽府和华润置地天河润府的四房需求热度有很大提升。而从11个区不同面积段找房热度来看,客户对黄埔和番禺120平方米以上产品关注度最高,其次是增城、天河和白云。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出,从新政效果来看,新政发布后一周广州市场成交数据并未上升,春节后的一周成交也较为平淡,尚未恢复到新政发布前的水平。进入3月份,第一周广州市场成交稍有所回升,也是今年以来周度成交最高水平。新政发布后的一个月,广州新建商品住宅成交2377套,相比新政发布前的4112套仍有一定差距,主要是受到春节假期的影响。
陈雪强补充说,广州取消120平方米以上户型限购政策后,市场成交反映仍需要一定时间。一方面,新政在临近春节前发布,多数人已在筹划返乡或者外出旅游,购房计划放缓。另一方面,“春节月”作为传统成交淡季,开发商推货节奏明显放缓,新开盘及加推项目也大大减少,叠加购房者观望情绪仍较浓等因素的影响,所以新政出台后并未带动市场成交明显回升。
“政策效果一定是有的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一方面,广州的中心区,公共服务配套完善、通勤成本比较低,受到高收入人群的青睐,新房供应也在迎合高收入群体的偏好,比如大平层、景观资源;另一方面,高收入人群考虑到子女教育、自住或养老等方面,也愿意在中心区买房置业。而且,作为一线城市、华南经济文教中心,广州吸引本省高收入人群买房置业。同时,广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等,吸引全国各地的富裕人群。
对于未来尤其是3月份市场的走势,合富研究院市场分析人士认为,随着营销力度恢复,新政对广州市场的带动作用开始显现,体现在市场成交结构当中,中心区成交回暖较快。3月份,中心区多个项目筹备“推新”,其中全新盘占比达七成,包括越秀观樾、中铁建·招商蛇口西派天河序、海珠中海大境等优质地段改善型项目,意味着中心区回暖行情有望加快。
值得注意的是,今年政府工作报告涉房内容也有一些新提法,诸如健全风险防控长效机制、满足多样化改善性住房需求、适应新型城镇化发展趋势以及房地产市场供求关系变化。具体落到广州市场来看,随着市场对改善性需求热度的上升,广州取消120平方米以上住房限购,对市场提振无疑是一剂良药。对此,李宇嘉表示,2022年之前的十多年,广州住宅供地70%以上在外围。现在外围楼市库存大,房价下跌,刚需预期减弱,其买房的能力和动力都不足。能托起广州楼市、稳定楼市的,还要看改善人群。
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