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更值得关注的是刚刚结束的全国两会，政府工作报告对于房地产着墨较多，信息量大、看点十足，除了防风险仍是重要工作外，还有一些新提法首次出现在政府工作报告中，诸如健全风险防控长效机制、多样化改善性住房需求、完善商品房相关基础性制度、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化3652:com-www:3652:com，这都将为今年的房地产工作指明方向。

受5年期以上LPR下降带动3652:com-www:3652:com，2024年2月百城首二套平均房贷利率较上月下降25基点，出现2019年以来最大单月降幅。根据贝壳研究院统计，2月份，除北京城六区外，百城中所有城市（城区）首套房贷利率均进入“3字头”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能级统计，一线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%、4.29%，均较上月降低25个基点，二线城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四线城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，在此轮政策调整中，一线城市起到风向标的带头作用，最可能的结果是，一线城市在波动中消化风险，进入相对缓慢的回暖过程。回暖缓慢的背景是，房地产供求关系发生重大变化，在这个判断之下，其必然是缓慢的；如果仍然是卖方市场为主导，回暖会很快，但是也会大起大落，有过几轮这样的情况，现在是买方市场为主导，回暖相对慢一点，“但是我也不赞成像有人说的熬个三五年，未必那么长。”

张波表示，在满足居民刚性住房需求不变的基础上，进一步重视多样化改善性住房需求，不仅仅是置换型改善，对于养老、多孩、旅居等多维度改善都将给予更多政策上的倾斜。换言之3652:com-www:3652:com，改善性住房内涵将扩大化，只要是非首套自用性质的住房需求，都将可纳入改善范畴之中，随之相关的首付和房贷利率政策，预计也将同步有所调整。

事实上，已经有城市在满足多样化改善性住房需求方面给予政策倾斜。诸如广州新政，限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。这给多样化的改善需求提供了政策支持。还有二线城市南京，放开了第三套住房贷款，如果名下两套房均还清贷款，那么再购买第三套房时贷款政策按首套房执行。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下，预计各地需求端政策将进一步优化。春节前，一线城市接连放松限购政策3652:com-www:3652:com，信号意义明显，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。

全国政协委员、香江控股董事长翟美卿表示，“白名单”的实施对解决房地产企业的资金难题起到了积极的作用。通过确定符合条件的房企，并给予其合理的融资支持，可以帮助这些企业更好地开展业务，推动房地产市场的平稳健康发展。“白名单”有助于提高融资效率，减少不必要的融资审批时间3652:com-www:3652:com，降低融资成本，同时也能够引导资金流向更加合理和可持续的方向，促进行业的健康发展。同时，也需要综合考虑市场变化和宏观经济形势3652:com-www:3652:com，及时调整和优化“白名单”机制，确保其在长期内发挥积极作用。

如何避免风险进一步蔓延？在张波看来，部分商业银行对于“白名单”项目本身的审核还是偏严，例如“要有融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保”，这一点很多涉险房企就不易达到，其优质资产大都已经抵押，实际能够达到银行抵押要求的资产可能少之又少。没有相应抵押物，单靠信用贷肯定极难获得银行支持。“目前来看，在向房企输血层面，还需出台商业银行相关落地细则和免责条款。”

商品房基础性制度有哪些？在贾康看来，至少包括土地制度、双轨统筹住房制度以及配套的双轨金融制度、房地产税制度等等。“从长远来看，我很看重新模式的构建，健全风险防控长效机制要靠基础性制度来解决，这是非常关键的。过去几轮楼市调控，热了冷了都不行，治标不治本，现在是要标本兼治、治本为上，基础性制度建设就是来解决治本的问题，这要啃硬骨头攻坚克难，必须得做。就看这一轮相对缓慢波动回暖的过程中，能否在啃硬骨头的事情上取得实质性进步。”

去年年底，深圳首批13个配售型保障性住房项目举行集中开工仪式，房源合计1万余套。今年1月份，据广州披露，筹建配售型保障性住房1万套。3月初，据建设银行官微消息，国家金融监督管理总局上海监管局近日正式下发第一批配售型保障性住房8个项目的备选项目清单。建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地，对位于奉贤南桥和闵行梅陇的两块保障性住房项目成功发放贷款。

全国两会上，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲表示，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。